Offene Immobilienfonds waren in Deutschland seit der großen Finanzkrise 2008/2009 nicht mehr sonderlich beliebt. Damals mussten zahlreiche Fonds geschlossen werden, nachdem zu viele Anleger sich gleichzeitig ihre Fondsanteile auszahlen wollten. Danach sah es für diese Fondsklasse lange Zeit eher mau aus. Das Investitionsvolumen ging von 87 Milliarden Euro im Jahr 2009 auf ca. 80,9 Milliarden Euro im Jahr 2014 zurück. Doch seit 2016 geht es wieder steil bergauf und die Fonds konnten 2018 sogar ein neues Allzeithoch von über 98 Milliarden an investiertem Kapital verbuchen.

Für den Immobilienexperten Ioannis Moraitis von der hedera bauwert GmbH, einem bekannten Bauträger in Berlin, ist dies nicht verwunderlich. Immobilien kennen seit einigen Jahren nämlich vor allem eine Richtung: nach oben. Doch was sind offene Immobilienfonds genau und was sollten Anleger dabei beachten?

Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds werden als offen bezeichnet, weil sie im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds prinzipiell jedem Anleger offenstehen. Das Ziel dieser Fonds besteht darin, es Anlegern zu ermöglichen, sich auch mit kleinen Geldsummen am Immobilienmarkt zu engagieren. Ein entsprechender Immobilienfonds stellt ein Grundstücks-Sondervermögen dar, welches Anteilsscheine ausgibt und dafür Kapital einsammelt. Mit diesem Kapital erwirbt der Fonds verschiedene Immobilien (oft Gewerbeimmobilien) und versucht, durch Wertsteigerungen und Mieteinnahmen Erträge für die Anleger zu realisieren.

Die Besonderheiten von offenen Immobilienfonds

„Offene Immobilienfonds haben durchaus ihre Vorteile“, erklärt Ioannis Moraitis. So sei es möglich, bereits mit geringen Summen einzusteigen. Darüber hinaus hätten sich die Fonds auch in der Krise stabil gezeigt und es könnten sich je nach Struktur steuerliche Vorteile ergeben. Doch gebe es seit 2013 auch einige Einschränkungen durch den Gesetzgeber, so Ioannis Moraitis weiter. Dies betreffe vor allem die Rückgaberegelungen. Wer Fondsanteile an Immobilienfonds ab dem 22. Juli 2013 gekauft habe, muss auf folgende Punkte achten:

– Rückgaben von Anteilen sind grundsätzlich erst nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich
– Für die Rückgabe bedarf es einer unwiderruflichen Rückgabeerklärung
– Die Rückgabe erfolgt mit einer Frist von 12 Monaten

Fehlt dem Fonds die nötige Liquidität für die Rückgabe, erfolgt eine Rückgabeaussetzung, die maximal 36 Monate betragen darf. Diese eindeutige Einschränkung der Handelbarkeit sollten Anleger zumindest im Blick behalten, wenn sie sich für ein Investment in offene Immobilienfonds interessieren.

Wie könnten sich offene Immobilienfonds in Zukunft entwickeln?

Anleger schauen bei einem Investment natürlich vor allem auf die langfristige Gewinnprognose. Nur wenn ein offener Immobilienfonds mit steigenden Renditen rechnen kann, ist ein entsprechendes Engagement auch wirklich interessant. Die Renditeaussichten hängen vor allem von folgenden Faktoren ab:

1. Die Entwicklung im Einzelhandel, Hotel- und Gaststättengewerbe

Da offene Immobilienfonds einen nicht unerheblichen Teil ihres Kapitals in Gewerbeimmobilien investiert haben, sind sie ein Stück weit von den Geschäftserwartungen der entsprechenden Branchen abhängig. Sollten diese sich weiterhin positiv entwickeln, ist mit fließenden Mietzahlungen zu rechnen. Zusätzlich gehören auch Bürogebäude zum Portfolio. Hier bleibt abzuwarten, wie sich der Trend zum Homeoffice auswirken wird. Dieser Punkt könnte auf Dauer zu einem Risiko werden.

2. Die allgemeine Entwicklung am Immobilienmarkt

Zusätzlich spielt auch die allgemeine Situation am Immobilienmarkt eine wichtige Rolle. Die aktuell niedrigen Zinsen haben in den letzten Jahren die Nachfrage nach Immobilien erheblich gepusht und für einen beispiellosen Preisanstieg gesorgt. Sollte diese Entwicklung weitergehen, könnten sich für offene Immobilienfonds Gewinne in Form von Wertsteigerungen ergeben. Ioannis Moraitis geht davon aus, dass sich die Preisentwicklung der Großstädte in den nächsten Jahren auch auf die sie umgebenden mittelgroßen Städte und Randgebiete ausweiten wird. Hier liegt für Immobilienfonds also durchaus Potenzial. Die Zukunftsaussichten für Immobilienfonds sind also als gut zu bezeichnen. Es gibt noch viel Wertsteigerungspotenzial, welches sich gerade in der Peripherie der großen Metropolen befindet.

Offene Immobilienfonds: Für immer mehr Anleger interessant

Mit offenen Immobilienfonds feiert eine Assetklasse eine Renaissance, die nicht wenige Anleger längst abgeschrieben haben. Wer sich mit wenig Geld am Immobilienmarkt beteiligen möchte, liegt hier richtig. Die Renditen bewegen sich in einem moderaten Rahmen und stellen je nach Fonds eine gute Ergänzung zu anderen Anlageformen dar. Wer sein Portfolio also etwas vielseitiger gestalten möchte, findet mit offenen Immobilienfonds eine interessante Möglichkeit.